Опубликовано

Темпы снижаются, ожидания растут. Санкт-Петербург — итоги первого полугодия

Дождались. Число квадратных метров в новостройках Петербурга стремительно снижается. По данным Министерства строительства и ЖКХ, город вошел в ТОП-5 регионов, где, по сравнению с первым кварталом 2018 года, произошло снижение объемов жилья на первичном рынке более чем в два раза. По данным аналитиков, сейчас на рынке сосредоточено порядка 4 млн кв. м строящегося жилья. Еще пара занимательных цифр, характеризующих ситуацию на рынке: только 18% компаний, работающих в регионе, реально готовы к переходу на эскроу (данные Талан), средневзвешенная стоимость квадратного метра выросла с января 2019-го на 5,6% и все чаще стали появляться новые «подклассы» жилья. Как все эти обстоятельства влияют на развитие рынка, что сейчас происходит с новостройками и как будет развиваться ситуация в ближайшие несколько лет, мы узнали у экспертов.

Рынок Петербурга – он сейчас какой?

Данные Минстроя о падении объемов строительства подтверждают и игроки рынка. Как рассказал директор по продажам ГК «ПСК», Сергей Мохнарь, по предварительным итогам первых двух кварталов Петербург отличился от других городов России, поставив антирекорд по вводу жилья: этот показатель снизился на 45% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. Но на текущие цифры нужно смотреть с учётом прошлогодней специфики. Как раз по итогам 2018-го город вышел на исторический максимум в 7,5 млн кв. м жилой недвижимости. Рынок подстёгивали приближающиеся изменения в 214-ФЗ, что сказалось на скорости и объёмах строительства.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, считает, что рынок начал сокращаться еще в прошлом году. К последнему кварталу прошлого года объем предложения новостроек сократился на 12%. Причиной стала не только низкая покупательская способность, но и определенная инерция со стороны девелоперов: гонка за разрешением на строительство «по старым правилам» закончилась, застройщики больше никуда не спешат и готовятся к работе по эксроу-счетам, что само по себе трудоёмкий процесс. Это иной алгоритм формирования финансовой модели и документации в соответствии с требованиями проектного финансирования. В то же время сегмент апартаментов в Петербурге стабильно растёт. Еще недавно, количество таких объектов можно было пересчитать по пальцам. Сейчас рынок расширяется за счет появления новых ниш и качественно новых предложений в них.
На фоне общего снижения предложения увеличивается спрос. Отдельные проекты пользовались популярностью и демонстрировали очень внушительный рост продаж. Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», отметила в проекте рост количества сделок на 27% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года, и это при увеличении цен на 4.4%.
По данным ведущих экспертов недвижимости, в Северной столице во всех проектах продажи выросли на 20-30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Активизировались инвесторы и те, кто откладывал покупку на потом в надежде запрыгнуть в уходящий поезд перед сменой правил.
Подробнее
Опубликовано

МФК Start: в полную силу так и не стартовал

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация — отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала — «Контрольная покупка». Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала «Все Новостройки» и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 
Скоро на Парнасе станет не только много жителей, но и бездна гостей, ведь в 2022 году там откроет двери крупный апарт-отель. Если, конечно, инвесторы рискнут вложиться в его строительство без ознакомления с доходными программами.

О проекте

Двадцатиэтажное здание МФК Start будет состоять из 3 секций и 3244 апартаментов. Его первый уровень распродается под коммерческие помещения. Для комфорта постояльцев здесь задумано расположить круглосуточную службу ресепшн, коворкинг-зону, конференц-зал, фитнес-центр с бассейном, салон красоты, рестораны и кафе. В цоколе, вместо крытого паркинга, который фигурирует в Проектной документации: https://startspb.house/documents/, сделают продуктовый гипермаркет. А для стоянки автомобилей отведут небольшое пространство на уличной территории комплекса. Кстати, периметр новостройки закроют, что не характерно для апарт-отелей комфорт-класса и поэтому похвально. В основных проходных местах обещают установить видеокамеры, а двор благоустроить и оснастить детской игровой площадкой.
Как в любом отеле, в МФК Start будет работать управляющая компания. Она предоставит гостям такой стандартный набор услуг, как ежедневная уборка, заказ и доставка еды в номер, прачечная и химчистка, трансфер и служба аренды транспорта.
Ввести объект в эксплуатацию обещают в декабре 2021 года. Передать ключи дольщикам – до мая 2022-ого. То есть с июня инвесторы начнут получать первые деньги за сдачу своей недвижимости в аренду. Для этого нужно заключить договор на управление с компанией «MTL. Управление недвижимостью» и докупить меблировку, разработанную по единому стандарту для всего номерного фонда отеля. Точная стоимость пакета не определена и пока обозначена в районе 200 000 рублей. Это сравнительно небольшая сумма. Видимо, оснащение номера будет небогатым. Да и сам отель в перспективе станет претендовать на 2-3 звезды.
Самостоятельно обставить апартаменты разрешается лишь тем дольщикам, которые впоследствии будут сами заниматься сдачей своих номеров в аренду. Тогда они получат лишь чистовую отделку. В ее состав войдут уложенный ламинат, установленные ПВХ-плинтуса с кабель-каналом, розетки, выключатели, металлопластиковые окна с клапанами микропроветривания, обои под покраску, ровные белые потолки, облицованная керамической плиткой ванная комната. Минимальный набор сантехники включит раковину с пьедесталом, душевое ограждение, смеситель с душевой системой и полотенцесушитель. Отделочные материалы выберут в светлых тонах. Изюминкой всех номеров станут увеличенные проемы окон с размерами 2,5х2,5 метра. Многие характеристики комплекса заложены его предыдущим девелопером, компанией «СОЛ». Она планировала реализовать его под названием МФК iPart. Но весной передала эту привилегию «Петербургской строительной компании». Надо сказать, что визуально объект от этого только выиграл. Форма корпусов не изменилась, но облицовка стала светлее и веселее. К тому же известность «ПСК» явно пойдет на пользу продажам. Но выбор апартаментов стал скуднее.
Подробнее
Опубликовано

ЖК Promenade: французский шик на «Фрунзенской»

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация — отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала — «Контрольная покупка». Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала «Все Новостройки» и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 
Последний участок бывшего молокозавода «Петмол» застроит «Аквилон-Инвест», выкупив уже второй проект у казахстанского девелопера.

О проекте

Сразу за станцией метро «Фрунзенская» вырастет жилой комплекс бизнес-класса, состоящий из нескольких корпусов, выстроенных в одну линию. Событие анонсировали еще два года назад (см. статью ЖК Promenade: пилотный проект от казахских лидеров), однако из-за смены девелопера его реализация продлится до 2022 года. Замкнет новостройку сданный наполовину ЖК «Дом на Фрунзенской». У него особенная история. Один корпус реализовывался девелопером AAG, второй был частью нашего проекта. В результате, в срок выполнил свои обязательства только AAG. Третий год строение имеет такую оригинальную форму:
Вскоре ему придадут законченный вид, пристроив второй корпус. Другие здания возведут со схожей архитектурой в неоклассическом стиле. Поднимут их по кирпично-монолитной технологии с навесными фасадами на первых двух этажах и штукатурным слоем выше. Экстерьер домов на рендерах выглядит роскошно. Он украшен разными декоративными элементами. За счет увеличенных окон и панорамного остекления балконов и лоджий объекты смотрятся легко. Прекрасный визуальный ряд. Видимо, поэтому новый девелопер решил его не менять. А в содержании проекта появились новые фишки.
Во-первых, в центре всех четырех домов будет арка, сквозь которую пройдет 200-метровая пешеходная аллея. Во избежание путаницы уточню, что каждый дом состоит из двух пропорциональных корпусов, что в сумме даст нам 7 новых и один построенный. В одном из дворов разобьют Площадь роз, в другом – Лавандовую площадь с фонтаном, создав, таким образом, уютное пространство для прогулок. Доступно оно будет только жителям комплекса, так как дворы закроют для посторонних. Комплекс огородят не сплошным единым забором, а частями, оставляя небольшое пространство для открытой стоянки между некоторыми домами. То есть, гуляя по аллее, придется все-таки переходить внутренние дороги и пользоваться магнитными ключами. Детские и спортивные игровые площадки войдут в состав каждого закрытого двора. Выход из парадных сделают на уровне земли, что облегчит передвижение с колясками. Для последних в подъездах организуют места хранения. А для малышей дополнительно оборудуют детскую комнату в одном из помещений второго дома. В дальнейшем она перейдет под ведение управляющей компании.
Говоря о благоустройстве и общественных благах в этом проекте, можно добавить наличие коммерции, вход в которую запроектирован с торцевых сторон зданий. И, конечно, паркинг в цоколе с возможностью спуска в него на лифте. Общая вместимость открытой и подземной парковки оценивается в 370 машино-мест. Кстати, объем увеличился по сравнению с прошлым проектом ЖК Promenade. Между тем, квартир в комплексе 652 единицы. Вернее, 431 квартира и 221 апартамент. И это еще одна особенность объекта. Она присутствовала и ранее, но мы все равно остановимся на ней подробнее.
Третий дом (корпуса 4 и 4а) будет полностью укомплектован нежилыми помещениями с преимущественно обычными, квартирными, планировками. Но гостиницу здесь делать не планируют. И разрабатывать для инвесторов доходные программы тоже. Просто территорию под ним разрешено использовать только в коммерческих целях. Поэтому лоты в этом доме стоят дешевле, но прописаться в них нельзя и размер налогов за коммерцию выйдет дороже. Только в данном доме девелопер продает недвижимость с чистовой отделкой. Однако она не тянет на бизнес-класс и выполняется из материалов того же уровня, что и в других комфорт-комплексах девелопера. В состав войдут комплект сантехники для уборной и облицовка керамической плиткой стен и пола там же. В комнатах положат ламинат, а стены оклеят обоями под покраску. Потолки выбелят. Между комнатами установят двери.Бонусом предоставляют выбор цвета отделочных материалов: светлый, серый или темный.
В остальных корпусах, по умолчанию, идет белая отделка. Хотя дозаказать чистовую у девелопера можно за 9 900 рублей/кв.м.
Третьей отличительной чертой комплекса является внедрение в управление им системы «Умный дом». В прежнем варианте проекта данную услугу хотели реализовать лишь в одном из домов. Она уже не редкость на рынке, но все же приятное дополнение. С помощью нее жильцы смогут просматривать на своем смартфоне онлайн запись с видеокамер, автоматически передавать показания счетчиков в УК, управлять расходами ресурсов. Для экономии финансов при эксплуатации дома застройщик установит систему естественной вентиляции, позволяющую поддерживать в квартирах комфортную температуру воздуха и зимой, и летом. А для снижения теплопотерь и повышения уровня шумоизоляции он увеличит толщину стен относительно строительных норм.
Сдадут комплекс единовременно в конце 2021 года. Ключи девелопер обещает передать в течение 9 месяцев после ввода в эксплуатацию. Проект станет последним звеном в цепочке местных новостроек, поэтому дольщики заедут в уже сформированный микрорайон.
Подробнее
Опубликовано

МФК «AVENUE-APART на Малом»: отрепетированный проект для инвестиций

На текущем рынке первичного жилья сложилась парадоксальная ситуация — отдельные дома, жилые комплексы и целые микрорайоны появляются повсеместно, при этом разобраться во всем этом многообразии, дабы не совершить фатальную ошибку при решении столь важного вопроса, как приобретение квартиры, стало еще сложнее, чем во времена тотального дефицита. В решении этой проблемы, надеемся, вам поможет постоянная рубрика нашего портала — «Контрольная покупка». Все статьи написаны независимыми корреспондентами для портала «Все Новостройки» и не несут  в себе рекламного или антирекламного характера. 
На Малом проспекте В.О. неспешными темпами строится новый апарт-отель, с классическим перечнем услуг и многообещающим уровнем дохода.

О проекте

Рынок недвижимости Васильевского острова после открытия ЗСД не просто оживился, а расцвел и заиграл новыми красками. И это касается не только жилых комплексов, но и апарт-отелей. Здесь строятся одни из самых стильных экземпляров. И существенная часть принадлежит к бизнес-классу. Именно к таким представителям относится МФК «AVENUE-APART на Малом». Из названия комплекса очевидно, что будущая новостройка займет участок вдоль Малого проспекта. Ей уже присвоен номер дома: 54, литера: А1 и корпус: 2. Забегая вперед, скажу, что этот микрорайон сейчас популярен у застройщиков. Но мало кто решился возводить свои дома напротив кладбища, как минимум, половина окон МФК «AVENUE-APART на Малом» выходит именно на такую зеленую зону. Хотя сегодня это не редкость, даже жилые комплексы возводят вплотную к бывшим местам захоронений. Поэтому однозначных выводов по данному критерию не сделаешь – личный выбор каждого. Для собственного проживания это более критичный момент, для сдачи в аренду можно пропустить мимо ушей при остальных положительных характеристиках. Таких, как небольшая удаленность от метро, развитая инфраструктура, красивый дизайн номеров, опытная управляющая компания и интересные доходные программы. Разберемся, какие из них присущи нашей новостройке.
Ближайшая станция метро «Василеостровская» расположена в 1 км. Прогулка до подземки займет порядка 15 минут – весьма приемлемое время. Буквально на 5 минут дольше придется потратить на путь до станции «Приморская». Инфраструктура локации считается развитой, ведь стройка идет в уже сложившемся районе. Рядом есть продуктовые магазины и несколько ресторанов. Подробнее с окрестностями мы познакомимся не по карте, а на личном опыте в разделе «На объекте». Сейчас же разберем сервисы, представленные в рамках самого проекта. Первый этаж апарт-отеля традиционно займет коммерция. В ее состав точно войдет ресторан и центр детского дополнительного образования «Школа Бенуа». Арендаторы остальных помещений определятся ближе к сдаче объекта. На этом же уровне расположится входная зона отеля с ресепшн и консьерж-службой. Изюминкой строения станет атриум с остекленной крышей. Ниже, в цоколе, расположится небольшой паркинг. Остальные 9 этажей займут 317 апартаментов. В рамках отельных услуг гостям здесь предложат стандартный сервисный пакет: химчистку, уборку, трансфер. Прилегающую к комплексу территорию озеленят, но без фанатизма и детских/спортивных площадок.
Архитектура дома заявлена лаконичная. В оформлении экстерьера используют строгую геометрию линий и контрастные тона: бежевый, шоколадный и серый. Зауженные и удлиненные окна визуально вытянут фасад. Непосредственно здание соорудят из монолитного железобетонного каркаса и стен из газобетона. Верхний слой пирога займут керамогранитные плиты, наложенные на систему вентилируемых фасадов.
На последнем этаже появятся номера с террасами. И это не все прелести, которыми наградил девелопер апартаменты. Для них, конечно же, разработан авторский дизайн-проект интерьера. И на рендерах он выглядит более чем достойно. К выбору дольщика представлено два цветовых решения отделочных материалов: в светло-серых или бежевых тонах.
По умолчанию, номера сдают только с чистовой отделкой. Затем дольщик может дополнить метры мебелью и техникой. Это обязательное условие для клиентов, желающих сдавать свою недвижимость в аренду через УК. По словам менеджера отдела продаж, качеству, содержанию и внешнему виду меблировки в компании уделяют большое внимание. Отчасти поэтому их апарты и относят к бизнес-классу – из-за дорогой обстановки. Например, техника выбирается из линейки Bosch. В дальнейшем надежные технологии и прочная мебель позволят содержать лот в презентабельном состоянии долгое время, не вкладываясь в ремонт. Но до этого момента ждать долго. Ведь сдача комплекса запланирована на I квартал 2022 года, а на передачу ключей, по Договору, может уйти еще 9 месяцев. Документация на объект опубликована на сайте новостройки: https://avenuenamalom.ru/documents/. В целом, с ней все в порядке. Споткнулась я только на двух пунктах в ДДУ. Во-первых, до момента подписания акта приема-передачи необходимо оплатить вступительный взнос в товарищество, созданное для управления отелем. Размер взноса составит 1 000 рублей/кв.м с площади апартамента. В дальнейшем он должен быть зачтен в счет оплаты расходов дольщика на содержание общего имущества или в счет оплаты коммунальных услуг. Такое условие в ДДУ встречается нечасто. И, во-вторых, пересчет стоимости недвижимости производится при изменении фактической ее площади более, чем на 5% от размера проектной. Это существенная разница. Обычно в ДДУ на жилую собственность 5% считаются максимально возможной дельтой между площадями, а перерасчет производится при нестыковке в 1% и более.
Подробнее
Опубликовано

Откуда в Петербурге дома по цене квартиры?

Коттеджный поселок «Новая Ижора»* в Пушкинском районе начали создавать еще в 2006 году. В то время как большинство застройщиков, занимаясь комплексным освоением территорий, возводили многоэтажные новостройки с долевым участием по 214 ФЗ, ООО «Заневский» приступил к реализации уникального проекта — поселка из двухэтажных частных домов в формате индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Сегодня на 285 гектарах «Новой Ижоры» уже построено около тысячи коттеджей и живет порядка 2,5 тысячи человек.
Земля в банке 
Сейчас в поселке один квадратный метр домовладения, то есть суммарной площади участка и жилья, стоит в среднем 85 тыс. рублей. По оценке девелопера, это ниже стоимости метра в новостройках соседнего Колпино. Сохранять комфортные расценки компании удается благодаря тому, что земля была куплена еще в 2006 году. Сегодня бывшие поля совхоза «Детскосельский», расположенные между Московским шоссе, рекой Поповой Ижоркой и Колпино, стоили бы намного дороже.
Готовый земельный банк — это единственный способ экономии, который использует девелопер. Оптимизация, тем не менее, выходит существенная: ведь обычно в проектах жилищного строительства около половины бюджета уходит именно на приобретение земли и проектно-изыскательные работы. Кроме того, в случае «Новой Ижоры» ускоряется сам процесс строительства: можно сразу проектировать, договариваться с поставщиками и приступать к работам.
Дома по осени считают 
Первые коттеджи в «Новой Ижоре» строились по панельно-каркасной технологии. Около четырех лет назад девелопер по большей части перешел на кирпич, а в июле 2019 года сдал первую очередь из газобетона. Впрочем, в компании не отрекаются и от панельно-каркасного строительства: говорят, что некоторые покупатели до сих пор хотят приобрести именно такие дома — из-за их хорошей тепло- и звукоизоляции. Однако срок службы у таких меньше, чем у кирпичных и газобетонных коттеджей: 25 лет против 50.

На нынешнем этапе развития микрорайона цикл возведения дома составляет 5–6 месяцев. Возьмем, к примеру, самую свежую очередь домов и дуплексов из газобетона. Работу над проектом начали в марте 2018 года. За лето и начало осени полностью отстроили и подвели под кровлю коттеджи, и уже в октябре будущие собственники могли ими полюбоваться. Конечно, пришлось еще подождать, пока завершится благоустройство и будут оформлены все необходимые документы, но, согласитесь, делать это легче, когда будущий дом виден не только на перспективном плане.

Девелопер «Новой Ижоры» подчеркивает, что такие скорости строительства вовсе не идут в ущерб качеству домов. По данным компании, при передаче объектов покупателям 90% актов осмотра домовладений подписываются без замечаний.

Покупатель получает дом с доведенными до мест использования коммуникациями и работающим отоплением. При сдаче отделка черновая, а количество несущих перегородок минимальное, так что дизайн помещений остается на усмотрение хозяина. Однако от свободных планировок застройщик отказался. Вместо этого для каждой новой очереди привлекается проектная мастерская: ее задача поделить дом на комнаты так, чтобы использование площадей было максимально полезным, а пространство — эргономичным.

А у нас в коттедже газ 
Поселок находится в черте Петербурга и подключен к городским сетям газо-, водо- и электроснабжения. Вода для отопления и бытовых нужд нагревается с помощью газового котла, который устанавливают в доме на этапе строительства. Собственный кипяток дешевле того, который получают централизованно, а в целом, по отзывам жильцов, коттедж в обслуживании может оказаться дешевле, чем большая двух- или трехкомнатная квартира.

У «Новой Ижоры» есть собственная социальная инфраструктура: два детских сада и школа. Причем все они — государственные. Для воспитанников и учеников созданы самые комфортные условия. Школа оснащена по последнем слову техники: современные лингафонные кабинеты, библиотека с информационные центром, большой актовый зал с проекционным, звуковым и светотехническим оборудованием. Кроме того, здесь есть помещения для занятий групп продленного дня и комнаты отдыха, два спортивных зала, два бассейна, стадион с футбольным полем и площадка для игровых видов спорта. Школа очень популярна в Пушкинском районе, в ней стремятся учиться даже дети из близлежащего Колпино.

На территории поселка работают небольшие розничные магазины. При этом его жители нередко отправляются за покупками в гипермаркеты Колпино, до которого из «Новой Ижоры» — всего семь минут пешком. Так что и вся городская инфраструктура: почта, банки, поликлиники — рукой подать.

Официальная петербургская прописка и доступ ко всем благам цивилизации сочетаются с естественной географической изолированностью поселка. Выезда на Московское шоссе отсюда пока нет, а значит транзитные автомобили не беспокоят местных жителей. Автомобилисты, живущие в поселке, в свою очередь, выезжают из района через Заводской проспект. Из «Новой Ижоры» можно на личном авто за 40 минут добраться до исторического центра города и на общественном транспорте за час — до Витебского и Московского вокзала. Остановка находится прямо у въезда в поселок.

Знакомые все лица 
«Новая Ижора» редко привлекает внимание инвесторов, чаще всего дома здесь приобретают для себя. Любопытно, что у большинства покупателей обычно уже есть «связи» в поселке, то есть здесь живут их знакомые или родственники. По наблюдениям застройщика, многие фамилии переходят из одной очереди строительства в другую: люди улучшают жилищные условия, переезжают поближе к родне, приобретают дома для детей рядом с родительскими.
Разумеется, атмосфера малоэтажного района не имеет ничего общего с отстраненной анонимностью новых кварталов. Здесь все знакомы между собой, приветливы и общительны. Просторная жизнь располагает к спокойствию и дружелюбию, ведь каждому хватает пространства. Автомобилистам, например, не приходится конкурировать за парковочные места. Во-первых, каждый может оставить машину на собственном участке. А во-вторых, на территории поселка есть общедоступные открытые паркинги, организованные застройщиком.

Коттедж в «Новой Ижоре» станет отличным домом для тех, кто ценит спокойствие и чистый воздух, но при этом не готов отказаться от комфорта. Уникальный формат поселка удачно сочетает в себе самые привлекательные элементы городской и загородной жизни.

Подробнее
Опубликовано

Пять самых значимых изменений в 214-ФЗ

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые приведут к повышению себестоимости новых проектов и подготовят почву для отказа от участия граждан в этом процессе. Эксперты «Метриум» прогнозируют рост цен и уход с рынка значительного числа девелоперских компаний в связи с изменениями правил работы в отрасли.
Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет банковский кредит. Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права на привлечение средств покупателей. По оценке экспертов «Метриум», наиболее чувствительными для застройщиков, а значит и для рынка в целом станут пять новых норм.
1. Переход на счета эскроу
Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России составляют средства покупателей, которые связаны с застройщиками договорами долевого участия (ДДУ). После 1 июля 2019 года девелоперские компании лишатся возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства покупателей поступят только на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока дом не будет введен в эксплуатацию, и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.
Как предполагается, в период строительства средства граждан заменят целевые банковские кредиты (проектное финансирование). Банк-держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса.
«Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств, – указывает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. – Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство. Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока не известны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах. Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка. Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых «игроков».
С 1 июля 2018 года у застройщиков появляется выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве. Если застройщики предпочтут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ.
2. Ограничение по опыту работы
В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие – «специализированный застройщик», который удовлетворяет двум требованиям. Во-первых, такая организация имеет более трех лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м.
В каком качестве был получен такой опыт не важно: специализированным застройщиком может стать как технический заказчик строительства (девелопер), так и генеральный подрядчик. Данная мера, считают в «Метриум», может стать преградой на пути новых девелоперских компаний. Чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору понадобится контроль над компанией, которая отвечает требованиям по опыту работы, то есть такое юридическое лицо придется приобрести, что повышает проектные затраты.
Во-вторых, как и прежде, специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков. «Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России. Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».
3. Административные расходы – не более 10%
Ряд новых требований закона прямо регулирует некоторые финансовые параметры бизнеса. В частности, застройщик не может потратить на административные и прочие сопутствующие расходы свыше 10% от общей стоимости строительства за весь его период. В число таких затрат входит оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта; выплата заработной платы, соответствующих налогов и отчислений; оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика; расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест.
Над расходами застройщика устанавливается банковский контроль. Уполномоченный банк, где открываются счет застройщика, получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут предела в 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается провести оплату перечисленных выше услуг больше лимита, то такая операция будет запрещена.
«Норматив 10% более чем достаточен для управленческих расходов, – считает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Как правило, такие затраты составляют 4-5% от расходной части проекта. Однако проблема в том, что ограничение распространяется на более широкий спектр статей затрат, в том числе рекламу. В некоторых проектах удельный вес оплаты услуг рекламных агентств очень высок, особенно если жилой комплекс относительно небольшой. Реклама стоит одинаково дорого как для большого проекта, так и для объекта точечной застройки. В последнем случае только расходы на рекламу могут составлять до 10% от проектной стоимости. Соответственно, в этом случае ограничение не позволит застройщику уложиться в отведенный законодателями предел затрат».
4. Авансовые платежи – не более 30%
Новая редакция закона о долевом строительстве ограничивает размер авансовых платежей, который застройщик может направить в течение реализации проекта подрядчикам для выполнения определенных работ. В перечень таких работ входят строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.
Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Однако, отмечают эксперты «Метриум», значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится еще на тот период, когда застройщик не начинает строительство. В частности, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации оплачиваются девелопером еще до начала строительства, нередко за собственный счет, а не за деньги дольщиков, которые данная норма должна обезопасить от рискованных трат. Тем не менее они включаются в общий лимит авансированных платежей, которые сделает застройщик уже после начала привлечения средств покупателей.
«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – В связи с этим, я полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов. Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях. К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».
5. Нарушение сроков – запрет на новые проекты
Законодатели ввели ряд строгих мер в отношение застройщиков, которые нарушают сроки ввода жилья. В частности, у властей появилось новое основание в отказе на выдачу заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС – это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только после получения данной бумаги девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей. Теперь если застройщик имеет в портфеле хотя бы один объект, сроки ввода в эксплуатацию которого нарушены на три месяца и более, органы стройнадзора не выдадут ему ЗОС, и он не сможет начать реализацию нового проекта.
Аналитики «Метриум» подчеркивают, что речь идет непосредственно о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам. Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, дающая покупателю основания требовать компенсаций или даже расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем более оно привлекательно для покупателей. Кроме того, действие разрешения на строительство также ограничено, и период реализации проекта не может превышать отведенное на возведение здания время. Соответственно, теперь нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право реализовывать новые проекты.
«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого «игрока». Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах. Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».
«Несмотря на жесткий характер поправок в закон о долевом строительстве, их вступление в силу не приведет к шоковой реакции рынка, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам. Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям.
Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ. Таким образом, нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли. Поэтому только новые требования законодательства не приведут к росту цен на строящееся жилье. В то же время спустя примерно два года, когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен, так как большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов».
Источник: Метриум
Подробнее