Что делать с пустующей недвижимостью? Обычно есть два варианта: сдать её в аренду или продать.

У вас есть квартира, которая простаивает без дела. Сердце подсказывает, что это актив, а здравый смысл требует, чтобы он начал работать. Чтобы принять взвешенное решение, а не действовать наугад, запаситесь калькулятором, актуальной статистикой по вашему району и сохраните наш чек-лист.

Что взять для расчета:

1. Данные о стоимости квартиры: актуальные предложения досках объявлений и других площадках по вашему ЖК.
   
2. Данные об арендных ставках: изучите, за сколько сдают аналогичные квартиры в вашем доме.
   
3. Калькулятор и лист бумаги: для чистоты расчета.
   
4. Информацию по налогам: это критично для итоговой доходности.
   
5. Запас терпения: рынок недвижимости цикличен, и ваша стратегия должна это учитывать.
   

Шаг 1. Рассчитайте потенциальный доход от аренды.
Возьмите среднюю месячную ставку аренды для вашей квартиры (например, 40 000 руб./мес.) и умножьте на 11 (рекомендуем закладывать один месяц на простой между арендаторами). Получится 440 000 руб. в год.
Из этой суммы вычтите:

• Налог на доход (НДФЛ 13%): 440 000 * 13% = 57 200 руб./год. (Вы можете сдавать недвижимость, как Самозанятый или Индивидуальный предприниматель, однако расчеты ниже идут для физ. лица)
  
• Расходы на текущий ремонт: заложите минимум 10-15% от годового дохода (около 50 000 руб.).
  

Итого чистый годовой доход: 440 000 – 57 200 – 50 000 = 332 800 рублей.

Шаг 2. Рассчитайте доход от продажи.
Предположим, текущая рыночная стоимость квартиры — 12 млн рублей. После продажи вы можете положить эти деньги на банковский вклад. По данным на осень  2025 года, ставки по вкладам достигают 14-16% годовых. Возьмем усредненный процент с коротких вкладов на 2-3 месяца - 15%.
Годовой доход с вклада: 12 000 000 * 15% = 1 800 000 рублей.
Это пассивный доход, не требующий усилий по поиску арендаторов и ремонту. Но не забудьте вычесть налог 13% с дохода от продажи, если квартира в собственности менее минимального срока (обычно 3 или 5 лет), и налог на доход с вклада, если он превышает ключевую ставку ЦБ.

Шаг 3. Сравните и проанализируйте риски.
Теперь сравним две полученные цифры:

• Чистая арендная доходность: ~ 333 000 руб. в год.
  
• Доход от вклада от продажи: ~ 1 800 000 руб. в год.
  

На первый взгляд, продажа и размещение средств на депозите кажутся в разы выгоднее. Арендная доходность в нашем примере составляет около 2.8% годовых от стоимости квартиры, что ниже инфляции и банковских ставок.
Но учтите подводные камни:
Для аренды:

• Риск недобросовестных арендаторов: порча имущества, неуплата.
  
• Простой: квартира может пустовать месяцами при завышенной арендной ставке. (На нашем опыте для сдачи квартиры в аренду при рыночных условия достаточно 1-ой недели)
  
• Текущие расходы: внеплановый ремонт бытовой техники или сантехники.
  
• Административные хлопоты: поиск жильцов, заключение договора, контроль.
  

Для продажи:

• Рыночный риск: цена на недвижимость может продолжать расти, и вы потеряете в будущем приросте капитала. (Недвижимость увеличивает стоимость на 100% каждые 5 лет)
  
• Инфляция: хотя ставки по вкладам высоки, они могут снизиться, не покрывая инфляцию в долгосрочной перспективе.
  
• Постоянство: продажа — это окончательное решение. Вернуть актив будет сложно.
  

Вердикт: когда что выбрать?
Берите калькулятор и продавайте, если:

• Вам срочно нужна крупная сумма денег.
  
• Вы не готовы к роли арендодателя и не хотите тратить время.
  
• Рынок недвижимости в вашем регионе стагнирует, а банковские ставки стабильно высоки.
  
• Вы опасаетесь дальнейшего падения цен на недвижимость.
  

Доставайте договор аренды и сдавайте, если:

• Квартира находится в перспективном районе с потенциалом роста стоимости (рядом строят метро, развивают инфраструктуру и строят новые дома).
  
• Вы рассматриваете ее как актив для детей или внуков.
  
• Арендный доход для вас — стабильная, хоть и не самая высокая, «подушка безопасности».
  
• Вы нашли надежных арендаторов, с которыми готовы работать долго.
  
• 
  

Не спешите с решением. Тщательно взвесьте все «за» и «против», посчитайте конкретные цифры для вашей квартиры. Рынок недвижимости не любит скоропалительных решений, а грамотный расчет — ваш главный инструмент для выгодной сделки.