В сделках с недвижимостью акт приема-передачи квартиры или передаточный акт — такой же важный документ, как и договор купли-продажи. Рассказываем, для чего конкретно он нужен и как его грамотно составить.

Акт приема-передачи квартиры (или передаточный акт) — это не просто формальная «бумажка» для галочки. Это юридический финиш вашей сделки, который переводит все риски и права с одного владельца на другого. Прежде чем его подписывать, запаситесь вниманием, нашим чек-листом и помните: подпись под пустым или небрежно заполненным актом может стоить вам тысяч рублей на устранение недостатков.

Что такое акт приема-передачи и зачем он вам?
Это документ, который подтверждает, что продавец передал, а покупатель принял объект недвижимости в том состоянии, в котором он есть на момент сделки. Его подписание — обязательный этап, как для первичного, так и для вторичного рынка.
Что взять с собой на подписание акта:

1. Паспорт и Договор купли-продажи (ДКП) / Договор участия в долевом строительстве (ДДУ).
   
2. Несколько ручек (с запасом).
   
3. Чек-лист для проверки квартиры (сохраните наш!).
   
4. Фотоаппарат или смартфон с хорошей камерой.
   
5. Распечатанный черновик акта, если вы заранее его согласовали.
   

Почему нельзя подписывать акт сходу? Разбираем по пунктам.

1. Переход рисков.
До подписания акта за сохранность квартиры и все возможные происшествия (затопление, пожар, порча имущества) отвечает продавец (или застройщик). После вашей подписи под актом — все риски ложатся на вас, нового собственника. Если труба лопнет на следующий день, чинить и компенсировать ущерб соседям придется вам.

2. Фиксация состояния квартиры.
Акт — это «фотография» квартиры в момент передачи. Все, что не зафиксировано в акте, считается переданным в исправном состоянии.

• Стены, пол, потолок. В акте должно быть указано их состояние: «ровные, без трещин и следов протечек» или, например, «на потолке в гостиной присутствует пятно от протечки диаметром 10 см». Без подробного описания потом невозможно будет доказать, что трещина была до вашего заселения.
  
• Инженерные системы. Включите в акт формулировки: «электропроводка функционирует, розетки и выключатели в рабочем состоянии», «вентиляция работает», «сантехническое оборудование исправно, протечек нет».
  
• Окна и двери. Отметьте: «оконные блоки без повреждений, стеклопакеты целые, фурнитура функционирует».
  

3. Факт исполнения обязательств по договору.
Для регистрирующих органов (Росреестра) и банка (при ипотеке) акт является доказательством того, что обязательства по основному договору купли-продажи исполнены. Без этого документа сделка может считаться незавершенной.

4. Реестр имущества.
Если квартира продается с мебелью и техникой, составьте отдельную опись и внесите ее в акт в виде приложения. Укажите производителя, модель и состояние каждого предмета. Это исключит конфликты на почве «а я думал, что холодильник останется».

Как грамотно составить акт: ваш чек-лист.

• Дата и место. Должны совпадать с датой фактической передачи ключей и местом нахождения квартиры.
  
• Реквизиты сторон. ФИО, паспортные данные, адреса — сверьте с ДКП / ДДУ.
  
• Реквизиты основного договора. Укажите номер и дату ДКП, на основании которого составлен акт.
  
• Подробное описание квартиры.
  • Адрес, площадь, кадастровый номер.
    
  • Техническое состояние: отметьте все существующие недостатки. Не стесняйтесь писать: «на подоконнике в кухне скол длиной 3 см», «в ванной комнате слабый напор холодной воды».
    
  • Отсутствие задолженностей. Зафиксируйте, что расчеты полностью произведены, долги по коммунальным услугам отсутствуют, и продавец передал вам квитанции об оплате.
    
• Ключи. Запись «Ключи от квартиры и подъезда переданы в количестве 3 (трех) штук» станет точкой в споре об их количестве.
  
• Подписи сторон. Убедитесь, что подписывают все лица, указанные в ДКП в качестве сторон.
  

Не спешите и вносите в акт все, что считаете важным. Вы имеете полное право на то, чтобы квартира была передана вам в согласованном состоянии. Помните: акт приема-передачи — это ваш основной документ-защитник после того, как прозвенит последний звонок по сделке.